Sans garantie légale : bonne affaire ou piège à éviter ?
27 mai 2025
Vente sans garantie légale : Qu’est-ce que cela implique ?
La mention « vente sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » est de plus en plus fréquente, notamment dans les cas de successions, de ventes par des institutions financières ou par des propriétaires qui ne souhaitent plus être tenus responsables d’éventuels problèmes liés à l’immeuble. Mais que signifie réellement cette clause ? Et quelles en sont les conséquences pour l’acheteur et le vendeur ?
Qu’est-ce que la garantie légale ?
Selon la Loi, toute propriété vendue au Québec est couverte par deux types de garanties légales :
La garantie du droit de propriété, qui assure que le vendeur est bien le propriétaire et que le bien est libre de droits autres que ceux déclarés (ex. : hypothèques, servitudes).
La garantie de qualité, qui protège l’acheteur contre les vices cachés qui rendent l’immeuble impropre à l’usage prévu ou qui diminuent tellement sa valeur que l’acheteur n’aurait pas payé le même prix s’il les avait connus.
Ces garanties s’appliquent même si elles ne sont pas mentionnées dans l’acte de vente, à moins qu’elles ne soient expressément exclues.
Vente sans garantie légale : une exclusion importante
Lorsque la vente est faite sans garantie légale, cela signifie que le vendeur se dégage de toute responsabilité après la transaction. L’acheteur accepte d’acheter le bien tel quel, avec ses défauts apparents et non apparents, sauf si le vendeur connaissait un vice et a volontairement omis de le divulguer (ce qui constituerait un dol).
Cette clause doit être rédigée clairement et expressément inscrite dans le contrat de courtage, la promesse d’achat et l’acte de vente.
Pourquoi choisir de vendre sans garantie légale ?
Un vendeur peut souhaiter exclure la garantie légale dans plusieurs situations :
Il n’a jamais habité l’immeuble (ex. : succession, immeuble locatif, reprise de finance).
Il veut éviter d’éventuelles poursuites.
Il est âgé, en résidence ou souhaite simplement tourner la page sans tracas.
Impact sur l’acheteur
Pour l’acheteur, une vente sans garantie légale implique une prise de risque plus importante. Il doit être particulièrement vigilant et :
Faire inspecter l’immeuble par un professionnel.
Bien comprendre qu’il n’aura pas de recours contre le vendeur si un vice est découvert après la vente (ex. : fondation fissurée, toiture qui coule, etc.), sauf preuve de mauvaise foi.
Prévoir un budget supplémentaire pour les réparations éventuelles.
La valeur de l’immeuble est souvent moindre
Un immeuble vendu sans garantie légale voit généralement sa valeur diminuer, puisqu’il est considéré plus risqué. Les acheteurs intéressés chercheront souvent à négocier un prix inférieur pour compenser ce risque, surtout s’ils doivent investir dans des travaux ou accepter des incertitudes sur l’état de la propriété.
Il est donc essentiel pour le vendeur d’être réaliste sur le prix demandé s’il choisit cette voie, et pour l’acheteur d’être bien accompagné.
Le rôle du courtier immobilier
Comme courtier, mon rôle est de vous accompagner dans ce type de transaction complexe, que vous soyez vendeur ou acheteur.
Je m’assure que :
Les documents sont clairs et conformes à la Loi sur le courtage immobilier.
Vous comprenez les implications légales et financières.
Vous preniez une décision éclairée selon votre situation.
